Estamos viendo como salen a cotizar en España nuevas empresas con unas características especiales llamadas SOCIMIS. Esto es algo nuevo en nuestro país, pero tiene una larga historia en Estados Unidos donde se las conoce como REITs.

Las REITs son un tipo de inversión muy habitual en Estados Unidos para los inversores que buscan grandes rentas y dividendos pues, por ley, este tipo de empresa debe repartir la mayor parte de sus beneficios a través de dividendos y tiene ventajas fiscales muy atractivas (en España, los dividendos de las SOCIMIS no están gravados).

En Invertir, Bolsa y Dinero veremos y analizaremos algunas SOCIMIS, pero antes es importante saber qué son y cómo son, por lo que en este post vamos a hacer un repaso a sus condiciones y veremos por encima dos SOCIMIS como Entrecampos Cuatro y Grupo LAR. Siempre es posible buscar información en la Agencia Tributaria o algún otro organismo público, pero la información suele ser densa y hay muchas cosas que no nos interesan, así que vamos a ver lo más importante de una forma sencilla.

Qué es una SOCIMI

La actividad de las SOCIMIS es la siguiente:

– Compra y promoción de inmuebles urbanos para su alquiler.

– Participación en otras SOCIMIS tanto españolas como extranjeras (en el extranjero su nombre será REIT o el que corresponda en su país).

– Participación en otras sociedades, españolas o extranjeras, cuyo objeto social sea la compra de inmuebles urbanos para el alquiler y que estén sometidas a un régimen similar al de las SOCIMIS.

– Participación en Instituciones de Inversión Colectiva Inmobliaria.

En resumidas cuentas, las SOCIMIS se dedican adquirir bienes inmuebles para arrendarlos y pueden participar también en empresas similares.

Además, una SOCIMI puede realizar otras actividades, siempre y cuando reprensenten menos del 20% del total de la renta de cada año.

Requisitos básicos para ser una SOCIMI

Existen más requisitos, pero estos son los más importantes para que un inversor entienda el negocio que está comprando;

– El 80% de su activo deben ser:

a) Inmuebles urbanos para alquilar.

b) Terrenos para la promoción de inmuebles.

c) Participación en otras SOCIMIS o similares.

– El 80% de sus rentas habituales deben provenir de:

a) Alquiler de los inmuebles.

b) Dividendos recibidos de empresas similares.

Dividendos

Las SOCIMIS están obligadas a repartir dividendos (siempre y cuando tengan beneficios) de la siguiente forma:

– 100% de los beneficios que provengan de la participación en empresas similares.

– 50% de los beneficios por venta de inmuebles o acciones de entidades similares.

– 80% del resto de beneficios obtenidos,

Los dividendos tributan un 0% para personas físicas (es decir, un inversor particular cobraría la totalidad del dividendo) y un 14% para las sociedades.

Impuestos

El impuesto de sociedades para las SOCIMIS es del 18% siempre y cuando cumplan con todos los requisitos.

Cómo son las SOCIMIS

En Estados Unidos las REITs cotizadas en Bolsa suelen estar especializadas en algo en concreto. Hay REITs que se centran en bienes inmuebles para la salud (hospitales, residencias) hay REITs que se centran en inmuebles para comercios, hay otros REITs especializados en alquiler a particulares, etc.

Esto supone una gran ayuda para los inversores, pues no sólo invierten en inmuebles sin más, sino que se especializan en áreas que creen que serán rentables. Por ejemplo, si creemos que debido al incremento de la longevidad y al mayor número de personas de la tercera edad, habrá más demanda de residencias geriátricas, invertir en REITs que tienen este tipo de inmuebles en su porfolio será una buena idea.

Inversiones de las SOCIMIS o REITs

Sacado de: http://www.protectshareholderrights.com/ Fuente: NAREIT

Como vemos en la imagen superior la mayoría de las REITs cotizadas en Bolsa en Estados Unidos se especializan en algún tipo de inversión inmobiliaria y tan solo el 7% son empresas diversificadas sin especialización.

En España, las SOCIMIS que han salido a cotizar en Bolsa hasta el momento no están especializadas en nada y tienen sus inversiones en diferentes inmuebles y países sin que parezca existir un criterio claro por el que guiarse. Algunas SOCIMIS tienen inmuebles en España, Alemania o México y  mezclan plazas de garaje con edificios de oficinas, pisos alquilados para particulares o naves industriales, por lo que no es fácil saber la estrategia que están siguiendo. Todo esto es lo que han ido haciendo hasta ahora pues las SOCIMIS comienzan de cero, captan dinero en su salida a Bolsa y lo invierten, pero saber su historia nos sirve de guía sobre lo que pueden hacer en el futuro.

Vamos a ver algunos ejemplos sin profundizar:

Entrecampos Cuatro

Inversiones en Bolsa SOCIMI Entrecampos cuatro

Fuente: entrecampos.com/

Como se puede ver en la imagen superior, algo más de un tercio de los inmuebles de Entrecampos Cuatro son oficinas, un 30% son viviendas y casi un 20% locales. Posiblemente sean muy buenos inmuebles, pero no parece que haya una estrategia clara. Igual sí la hay y ésta es tratar de tener un tercio invertido en cada tipo de inmueble o quizá la estrategia es ir adquiriendo las mejores oportunidades, pero para un inversor particular no es fácil saber si las decisiones que tomará la dirección son correctas o no, pues posiblemente no tenga ni idea de hacia donde irá la empresa.

Grupo LAR

Grupo LAR SOCIMI Bolsa

Fuente: grupolar.com/

En el caso del Grupo Lar tenemos otro caso de una empresa que parece no tener una estrategia clara. Hasta la explosión de la burbuja inmobiliaria, la mayoría de sus inversiones estaban en España y Portugal. Poco antes de explotar la burbuja decidió invertir en México. Tras la explosión de la burbuja cambió la estrategia reduciendo su exposición a España, Portugal y México y pasando a invertir fuertemente en Brasil. Parece que estamos ante otra empresa sin una estrategia clara y que va dando bandazos. Si miramos la diferencia entre las inversiones en 2003 y 2013 vemos que ha cambiado totalmente. Esto no tiene porqué ser malo, pero en este caso me parece que al menos dos cosas:

inversión inmobiliaria en socimis de La Bolsa

1. Estrategia no definida o no atractiva: Una empresa como esta compra y vende inmuebles, pero ha cambiado totalmente su cartera en 10 años. Personalmente me gustaría invertir en una SOCIMI con buenos activos que mantenga a largo plazo. Está bien rotar y más si son promotores, pero en 10 años la empresa es otra totalmente diferente. Esto me da a entender que la empresa no tiene una estrategia y, si es esta, no me parece muy atractiva.

2. Inversión con retardo: Grupo LAR aumentó sus inversiones en España poco antes de la burbuja para vender tras la explosión. Ahora está invirtiendo en Brasil cuando parece que pronto las cosas comenzarán a ir mal en ese país. No tengo claro que invertir en inmuebles en Brasil sea una buena idea en estos momentos.

Conclusiones

Las SOCIMIS son empresas muy interesantes para los inversores que quieren cobrar dividendos grandes y que quieren tener exposición al mundo inmobiliario.

En mi opinión son empresas para tener muy en cuenta y en Estados Unidos han demostrado ser muy rentables. Las SOCIMIS que tenemos en España no parecen tener la calidad que tienen muchas de las de Estados Unidos. Aún así, siguen siendo muy interesantes y analizaremos pronto alguna de ellas.

13 Comments

  1. Otro gran artículo, agradezco el lenguaje poco técnico para ir pillando mejor los conceptos.
    Por cierto, según algunos analistas, la reciente aparición de Grupo Lar en bolsa, suponía una buena inversión si el grupo salía con deuda cero y el mercado inmobiliario ya a ajustado sus precios tras la crisis. Un saludo.

    • Gracias ximo.

      Aunque lo que digo de Grupo LAR en el post no es muy bueno, me parece que las SOCIMIS son muy buenas inversiones por sus ventajas fiscales y por lo que dices del ajuste de los precios. Creo que el momento para invertir en una SOCIMI es bueno, ahora lo importante es descubrir cuales son las mejores. Todavía no he analizado a fondo ninguna de las SOCIMIs así que no puedo dar una opinión de los fundamentales, sólo he leído sus presentaciones y no me han parecido muy atractivas. En cuanto analice alguna SOCIMI a fondo lo colgaré en el blog.

      Saludos.

  2. Buen post Lancaster. Quedo a la espera de que amplíes la información, me interesan mucho este tipo de empresas.

    • Gracias Jesús.

      Son empresas muy interesantes como dices, las veremos en profundidad más adelante.

      Saludos.

  3. Sin querer “ejercer presión” me apunto a la espera de información de Jesus M sobre este tipo de empresas.

    Abz

    Jose

    • Hay interés y sin presión, perfecto 😉

      Analizar una empresa lleva tiempo, pero trataré de analizar una SOCIMI pronto. Si saliera a Bolsa Pontegadea, la SOCIMI de Amancio Ortega, sería una gran oportunidad para ver una de estas empresas con detalle.

      Saludos.

  4. Como siempre, excelente post.
    De las socimi que citas me gusta el grupo lar. La verdad es que bestinver ha entrado en ella. Ya lo comentaron en la conferencia anual( aunque sin dar mucha información sobre ello – hablaron de suelo en el sector inmobiliario español-) y si dan este paso, sabrán donde se meten. Me parece una buena pista de inversión que tengamos a esta brillante gestora con participación en una socimi y más especialmente en lar. A ver qué opinas.
    Un fuerte abrazo,

    • Gracias sumaysigue.

      Está entrando mucho “dinero inteligente” en las SOCIMIS. Coincido con Bestinver en que el timing es bueno. Todavía no he analizado ninguna de ellas a fondo porque lleva bastante, especialmente las que tienen inversiones fuera de España, pues es más difícil de saber si un edificio en Brasil está valorado correctamente y si la empresa puede sacar rentas estables por él. De todas formas, que Bestinver esté en LAR es muy buena señal y seguro que han analizado la empresa de forma concienzuda y han encontrado valor en ella.

      Del grupo LAR no me ha gustado su estrategia por lo que he visto hasta ahora. Es posible que si estudio la empresa con detenimiento cambie de opinión. De todas formas, sea LAR o sea otra SOCIMI alguna de ellas la veremos en el blog y, seguramente, también invierta en alguna pues me parece un buen momento y un buen instrumento para los que buscamos rentas.

      Un abrazo.

    • Se me ha pasado comentar una cosa que sucede con LAR, aunque en este caso no creo que sea culpa suya sino de BME. En el listado de SOCIMIS del MAB todavía no aparece y tampoco está en las admisiones. Lo mismo sucede con Hispania. Es una pena porque el propio MAB debería ser la principal fuente de información, y que no aparezca nada de las nuevas SOCIMIS, o que esté escondido dificulta mucho la labor de los inversores.

      Un abrazo.

  5. gran artículo, por fin comprendo lo que es una SOCIMI y ya de paso entiendo porque nuestro amigo Amancio Ortega quiere lanzar a cotizar una de estas…. reparte dividendos entre sus herederos y además tributa poco o nada… una muy buena forma de ir repartiendo herencias.

    gracias por el artículo.

    • Gracias tony.

      Muy bien visto lo de la herencia de Amancio Ortega. No cabe duda de que este hombre no da puntada sin hilo.

      Seguramente cuando saque su SOCIMI a Bolsa sea muy buena inversión, habrá que estar atentos.

      Saludos.

  6. Hola LancasterGate

    La Socimi Lar España ha comprado 2 centros comerciales. Esta cotiza en el mercado continuo.

    La Socimi Hispania ha comprado un hotel en Marbella. Esta cotiza en el Mab

    Saludos

    • Gracias por las noticias Ismac.

      Está entrando dinero en estas dos, la última ha sido Alicia Koplowitz, aunque esta gente también se equivoca a veces.

      Las SOCIMIS me parecen algo muy interesante y creo que el momento es bueno, el único pero es que ninguna me convence del todo y que no tenemos históricos para comparar y hacernos una idea de qué va a suceder con estas empresas y como es su gestión.

      Saludos.

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