Socimis en España y REITs ¿Comprar acciones para la jubilación?

Posted by on Feb 11, 2015 in Análisis fundamental | 15 comments

Socimis en España y REITs ¿Comprar acciones para la jubilación?

Las Socimis (en España), o REITs (en Estados Unidos), son empresas cotizadas en Bolsa que, a grandes rasgos, se dedican a comprar inmubles para aquilarlos y, en ocasiones, venderlos. Además, tienen algunas condiciones diferentes al resto de compañías, y es que tienen ciertos privilegios fiscales a cambio de repartir casi todo su beneficio en forma de dividendos. Por tanto, sus dividendos son bastante altos y son empresas que se encuentran a menudo en carteras de inversores que prestan especial atención a los dividendos.

En España, las Socimis comenzaron a cotizar (y a existir) a finales de 2013. Por tanto, en 2015 la cosa todavía está en pañales. Por otra parte, en Estados Unidos las REITs llevan un recorrido muy largo, con algunas REITs repartiendo dividendos durante décadas (algunas aumentándolo año tras año, por más de 20 años). Que en España las Socimis no tengan ni dos años de vida es algo que me echa para atrás. He de decir que me parecen inversiones interesantes, pero son compañías que no tienen ni dos años de vida. Es cierto que la mayoría de los directivos de estas Socimis llevan trabajando en el sector toda la vida, pero darles dinero para ir viendo cómo lo invierten, no lo veo claro del todo. Tienes razón, cuando inviertes en una empresa también tienes que ver cómo los directivos van invirtiendo el dinero como quieren, pero no parten de cero, tienen un negocio ya funcionando, y sabemos los frutos que puede dar ese negocio en funcionamiento, y podemos ver qué tal lo han hecho hasta ahora. En cualquier caso, muchas Socimis ya han hecho grandes inversiones, por lo que parte de este riesgo desaparece.

Pero este artículo no es para dar mi opinión sobre estos asuntos, pues ya hablé de eso hace tiempo. Lo que quería hacer con este artículo es reflexionar en voz alta sobre algo que vengo viendo en la calle, y según analizo empresas que no están relacionadas con las Socimis, pero que dan información que creo que les afecta mucho. Como siempre, estás invitado a compartir tu opinión en los comentarios.

Comprar acciones de Socimis y REITs para la cartera de la jublación

REITs y Socimis siempre me han parecido una inversión interesante para el largo plazo. Sin embargo, no tengo tan claro que sean una buena inversión para mantener hasta el final de mis días. Obviamente no lo tengo claro con ninguna empresa, pero con unas lo tengo menos claro que con otras, y las Socimis están justo en medio. Me explico.

Cada vez que analizo una empresa que tiene tiendas me encuentro con que el crecimiento de sus ventas online es muchísimo mayor que el de sus ventas en tiendas físicas. Es más, en algunos casos, como en el de las botas Uggs, las ventas en tiendas comparables caen un 7%, mientras que las ventas online crecen un 25%. Aunque el caso de Ugg es probablemente un indicador de que las cosas no se han hecho bien en la empresa, también es innegable que se está empezando a sustituir la compra en tiendas, por la compra online.

Podríamos ir empresa por empresa viendo lo que crecen las ventas online y lo que aumentan (o disminuyen) las ventas en tiendas. Sin embargo, creo que hay una forma más directa de verlo, y es mirando el crecimiento en ventas de Amazon.

crecimiento ventas online amazon

Fuente: http://financials.morningstar.com/ratios/r.html?t=AMZN®ion=usa&culture=en-US

El crecimiento es espectacular. Vale, viendo el gráfico igual no lo parece tanto, pero lo es. Por eso, vamos a ver también el gráfico de las ventas anuales de amazon para hacernos una idea de qué supone ese crecimiento y, de paso, maravillarnos una vez más con el interés compuesto.

ventas amazon anuales por años 2014 2015

 

¿Qué quiero decir con esto? No dudo de que en 5 o 10 años seguiremos comprando principalmente en tiendas, pero no tengo tan claro que en 20 años o más siga siendo así. No digo que las tiendas vayan a desaparecer, no pienso que eso vaya a suceder, pero sí que el número de tiendas y su tamaño puede disminuir. De hecho, en algunos casos Amazon (y la piratería) ya se han comido un número muy grande de comercios (librerías, tiendas de discos, videoclubs, cines…), y creo que internet seguirá comiendose poco a poco muchos comercios.

tiendas y librerias que cierran

He de decir que yo no compro mucho online. Sin embargo, sé de mucha gente que compra casi toda su ropa online. Algunos compran la ropa sin ni siquiera probarsela, mientras que otros van a la tienda, se la prueban, y la compran online. De seguir así la tendencia (y a menor edad, se da mayor tendencia a comprar online) nos encontraríamos con que muchas tiendas serían innecesarias, y otras muchas serían demasiado grandes. Demasiado grandes, porque si la gente va a una tienda no a comprar, sino a probarse algo para comprarlo luego online, no es necesario tener tanto stock, por lo que será suficiente con un almacén más pequeño.

Y lo mismo que pasa con las tiendas pasa con los bancos. Ya no es necesario ir o llamar al banco para comprar o vender acciones, no es necesario ir al banco para hacer una transferencia, ni es necesario ir al banco para casi nada. Casi todo puede hacerse online. Es por eso que piendo que el cierre de oficinas bancarias no es algo que viene motivado sólo por la crisis, sino que es algo natural.

Yendo un poco más allá, los hoteles también tienen nueva competencia con webs como AirBnB. Es cierto que siempre han existido apartamentos para alquilar por días o semanas, pero ahora con internet puedes alquilar fácilmente un buen apartamento en el centro de Roma que te sale mucho mejor que un hotel. Mucha gente, y yo mismo, cada vez usan más webs como ésta, y dejan de ir a hoteles.

Repito, no creo que a unos años vista esto vaya a notarse mucho en la calle o en estas empresas, pero sí creo que puede notarse a unos lustros vista. Por tanto, teniendo en cuenta que la muchos de los REITs y Socimis tienen inmuebles alquilados a tiendas o bancos, pienso que a muy largo plazo pueden verse obligados a reducir sus precios para mantener a sus clientes y que, a pesar de ello, pueden perder a muchos de estos.

Es por esto, que a la hora de fijarme en REITs, los que más me gustan son los que tienen que ver con la salud y las personas mayores. Por mucho internet que haya, el enfermo tiene que estar controlado con un profesional cerca, y eso sucede en los hospitales. REITs como HCP me gustan mucho. Pero llevando esto al extremo, y suponiendo que efectivamente la ocupación de los inmuebles fuese menor, también se verían afectados REITs como éste, aunque por las circunstancias de un hospital, creo que es mucho menor probable.

Conclusión:

Las Socimis y REITs me gustan como inversión. Sin embargo, no tengo claro si la mayoría de ellos son una buena idea para tener en cartera para siempre. Si tuviera que tener alguna de estas empresas en la cartera para la jubilación, sólamente estarían aquellas relacionadas con el sector de la salud.

Tienes más opiniones mías sobre Socimis en este enlace.

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15 Comments

  1. Interesantes reflexiones como siempre amigo mio. La verdad que yo también soy escéptico de la inversión “para siempre”, creo que es un concepto obsoleto en todos los sentidos porque nunca sabremos que pasará en un futuro a no ser que seas adivino. Ya se que hay cosas que llevan sus años de cambio pero aun así… pensemos que en las olimpiadas en España no se usaban los teléfonos móviles, antes del teléfono fijo se usaban cartas para comunicarse, lo que la adopción del invento redujo muchísimo el trabajo de cartero, pero llegaron las facturas por tener domiciliado, después ya no hizo falta porque te mandan un correo electrónico, que cuando el negocio de la paquetería parecía estancado llegaron las ventas on-line, hay una larguísima lista de ejemplos que nos demuestran que por muy rentable que sea, no todos podemos predecir el futuro y lo mejor es adaptarse ya que los cambios en el mercado suelen dar tiempo para salir y no solo en bragas jejeje

    Saludos.

    • Así es RANCA. Es imposible saber qué nos depara el futuro y por dónde irá el mercado y el dinero. Como dices, cualquiera diría hace unos años que no ibamos a usar apenas el correo ordinario o el teléfono fijo. Todo puede pasar y hay que saber adaptarse para no quedarse atrás.

      De todas formas, hay negocios en los que, a pesar de ser imposible predecir qué pasará, es bastante probable que sigan siendo fuertes en el futuro. Por ejemplo, diría que dentro de 20 años las empresas relacionadas con el agua seguirán siendo necesarias, y diría también que la forma en que se distribuye el agua será similar. Obviamente lo desconozco, pero en este caso tengo más confianza en su futuro.

      En cualquier caso, no se trata sólo de adivinar, sino de ir viendo la evolución de las cosas y actuar en consecuencia.

      Saludos.

      • Que el agua seguirá siendo necesaria seguro, lo de las empresas no lo tengo tan claro, hasta ahora la empresa mas antigua es la iglesia y mucho antes de que existiera ya necesitábamos el agua. Córdoba aún no es tan grande como lo fue con los musulmanes, y tengo cerca Tui que fue capital de provincia hasta 1833, en 7 provincias se dividía de aquella a Galicia pero la ciudad que creció fue Vigo y Tui debe ser como de aquella jaja

        ¿A que viene esto? que hay infraestructuras de trasporte de agua que pueden pasar a ser innecesarias en un sitio, pero empezar nuevas construcciones en otras ciudades, con su consecuente esplendor de algunas empresas del sector y para otras la ruina porque por ejemplo en ese “lugar” rompen el contrato con la empresa de agua.

        Te pongo otro ejemplo, mis abuelos usan maquinas de oxigeno, y parece seguro porque es algo que a simple vista siempre va a hacer falta, ya que se intenta alargar la vida de la gente, pero si una farmacéutica descubre un remedio asombroso para todas esas enfermedades del pulmón…

        Mi opinión es que nunca se sabe lo que va a pasar, algunos hechos te darán mas margen de maniobra como por ejemplo en el tema de florecimiento o decrecimiento de ciudades, y otras serán mas inesperadas, por eso lo mejor desde el punto de vista de una inversión es recuperar el dinero invertido cuanto antes.

      • Por seguir con tu ejemplo, es cierto que Córdoba tiene menos población, pero España, Europa y el mundo tienen más. Es decir, el agua sigue siendo tan o más necesaria que entonces, lo que ha cambiado en este caso es que la ciudad entró en declive, pero no el “sector”. Hoy en día las empresas de este tipo tienen presencia en muchas ciudades o países, por lo que están a salvo de esos declives puntuales. En el ejemplo de Córdoba, el no está en el sector, sino en el lugar en el que se opera. Suponiendo que una empresa operase en ese sector por entonces, y sólo tuviera presencia en Córdoba, su riesgo no vendría por no diversificar su negocio, sino por no diversificar geográficamente. Además, si comparamos cómo trasladaban el agua antiguamente y como se traslada ahora, es de forma bastante similar. Obviamente se ha avanzado, y se avanzará, pero los cambios son pequeños.

        Dentro de la incertidumbre general, creo que en sectores como el agua es menor, aunque obviamente también existe.

        Por cierto, me está gustando mucho este debate 😉

      • Tienen más pero tendrán más es otra cosa, con perdón, pero un ébola fuerte o cualquier gripe nueva que no den parado y no sea algo premeditado (mi aire conspiranoico si jaja)…

        No sé yo soy mas escéptico y creo que nunca se sabe lo que va a pasar, el debate siempre esta bien con gente que sabe y que le da vuelta a las cosas como es tu caso, es lo más bonito del mundo y siempre se aprende, que conste que yo también pensaba como tú y veía buenas inversiones como el agua, pero los cisnes negros son imprevisibles ¿como le fue al sector del agua (por no decir muchos otros) a Irak después del 11S? cosas así no las puede prever nadie, por eso en la inversión siempre siempre siempre va a haber riesgo, los bancos cayeron y eran el mejor negocio del mundo, vale rescataron la mayoría, con las autopistas también pasó lo mismo parecía imposible que se arruinase.

        Todo esto no es un ataque al sector del agua como comprenderás jaja es respecto a la teoría. Recuerdo por ejemplo como razonaba warrente buffet respecto a las aerolíneas y parecía tan coherente pero al final no acertó… agua potable se supone que cada vez hay menos, y una parte muy importante es la congelada, cuando todo indicaba que tenia que subir muchísimo el precio, se empezó a potabilizar agua y la guerra que iba a haber por ese recurso quedo en nada jaja te pongo otro ejemplo, mi padre siempre dice que antes la gente de la aldea se mataba por las pozas, y por el tiempo que le pertenecía de riego a cada uno, y mil historias, hoy en día en España parece imposible una noticia así y antes era todo peleas.

        Sin mas lejos, mi abuelo en su momento compro un monte por 2 millones de pesetas porque de aquella era lo importante, vendió una plantación de madera y hoy en día el terreno valdrá lo mismo, 12 mil euros, en su momento era la inversión lógica, que total vivienda llegaba con una. En cambio una casa vieja valdría por lo menos el doble jajaja

        Saludos :)

      • Si en el fondo estamos de acuerdo en que no hay nada cierto. Sin embargo, sí que creo que la probabilidad de que sigamos utilizando agua dentro de 20 años es mayor a que utilicemos el whatsapp (por decir algo). Luego igual resulta que las empresas de agua no son rentables para entonces y que Facebook se ha hecho de oro con Whatsapp, pero creo que las probabilidades del agua son mayores.

        En todo caso, está claro que es algo impredecible, e igual a las empresas del agua les sucede con al terreno de tu abuelo.

        Saludos.

      • Si, ademas hacerse de oro con una materia prima que por ahora necesita poco tratamiento… claro que en un futuro puede cambiar, que seguramente cambiara, pero siendo materia prima pura en principio no son los mejores negocios, como se hablara de que en la fiebre del oro quien más ganó es el que vendía picos XD pues esto igual, hablamos de agua y el que se forra de verdad es coca-cola.

        Saludos.

  2. Entiendo que hay cambios tecnológicos que influyen operativamente en algunos modelos de negocio, y hay cambios tecnologicos que dejan obsoletos modelos de negocio.

    Supongo que lo ideal es encontrar los primeros, aunque esta difícil adivinar. También puede ocurrir que se pase a modo vivienda en alquiler y se compense. O que se le encuentre otro ‘sentido’ a los locales que no sea el de la venta únicamente.

    Apple se esta ‘hinchando’ a vender en sus tiendas. Mas mínimalismo imposible.

    Para la compra puede que se quede internet. Para el valor añadido el local. No se, la historia se puede dar la vuelta, e internet agregar capas de experiencia a la compra física.

  3. Creo que la duda que planteas es de tamaño de mercado. Dudo mucho que la gente deje de salir y para eso hace falta locales.

    Hoy día, todo el mundo esta hiperconectado, con lo que tiene menos necesidad de desplazarse para estar relacionado. Esa hiperconexion en cambio, ha hecho que la gente se desplace y salga mas.

    Creo que la idea puede ser aplicada a la compra. Ahora te puedes enterar de que en la tienda de la esquina hay productos que ni conocías.
    Esta el ropo también. Y a la inversa. Etc.

    A saber lo que ocurrirá. Si solo existiera lo online, solo existirían los restaurantes que se anuncian en trip advisor, y no es así.

    Si la duda está planteada por tamaño de mercado, puede ser que en el futuro se necesiten menos locales, pero que se seguirán necesitando seguro. La gente queremos salir, y estamos llegando al punto donde la hiperconxion añade capas de información y riqueza a nuestra vida diaria.

    Que todo este en internet no hace que los museos se vacíen. Al contrario.

  4. Y en España, creo que habría que analizarlo desde otro punto de vista: no me importa si el mercado caera, lo que me importa es que es un mercado que se esta creando, por lo que si demuestra tracción en los próximos dos o tres años, significa que crecerá.

    El mercado puede pasar de 100 a 80, pero las socimis pueden pasar de cero a 50.

    El mercado baja, las socimmis suben…

    • Hola José Antonio.

      Efectivamente el futuro es incierto, y aunque ahora pueda parecer (o me pueda parecer) que dentro de x años habrá menos tiendas físicas que ahora, o que habrá las mismas, pero en comparación el precio del alquiler será menor, puede resultar que sea justo al contrario. La vida da tantas vueltas y tiene giros tan inesperados, que puede resultar que suceda al revés. Sin embargo, y pudiendo estar equivocado, mi opinión es que las tiendas físicas irán retrocediendo. Como digo en el post, no creo que sea algo que suceda en los próximos años. Más bien espero lo contrario. Si la recuperación económica es cierta y volvemos a crecer, las Socimis serán una gran inversión. Pero si pienso en invertir en este tipo de empresas para cuando me jubile, no lo veo nada claro.

      Como dices, puede ser que a pesar de que el mercado baje pero las Socimis crezcan, pero las probabilidades no son tan favorables en ese caso.

      Saludos.

  5. Interesante artículo y reflexion. Creo que las socimis que hay en españa son principalmente propiedades comerciales. Pero en EEUU y Canada estan muy extendidos tambien los REITs residenciales, de oficinas y de propiedades industriales. Que a priori no deberian verse afectados por lo que comentas de los locales. Algun dia llegaran a España… Un saludo

    • Así es. La variedad en EEUU es mucho mayor. De hecho, en España no tenemos Socimis como algunas REITs americanas como HCP que se especializan en la salud. Y no hablemos ya de otros sectores que nombras. Espero que empresas así lleguen a España, porque ampliarían mucho el abanico de inversión.

      Saludos.

  6. Hola, interesante artículo, este semana estoy haciendo análisis de los REITS con las recientes bajadas por la expectativa de subida de tipos de la FED, y toda información es poca, y me ha sido muy útil

    Un saludo!

    • Me alegro mucho de que te haya sido útil el artículo.

      Saludos.

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