Por qué no comprar acciones de SOCIMIS españolas (por ahora)

Posted by on Ago 9, 2014 in Análisis fundamental, Socimis / REITs | 9 comments

La idea de invertir en una SOCIMI me atrae mucho. Muchos REITs de Estados Unidos (equivalente a las SOCIMIS en España) lo han hecho bastante bien y suponen una buena forma de conseguir grandes dividendos mientras las empresas generan valor. La experiencia de los REITs y las ventajas fiscales de las SOCIMIS hacen que sienta atracción por ellas. Sin embargo, en estos momentos hay cosas que hacen que me mantenga alejado de estas empresas, aunque con la idea de que, antes o después, invertiré en alguna SOCIMI.

Por qué no he comprado acciones de ninguna SOCIMI todavía

En un primer momento, las SOCIMIS captan dinero para invertirlo en activos inmobiliarios, y eso es lo que ha sucedido recientemente en España. La SOCIMIS han salido a Bolsa captando dinero, pero sin activos inmobiliarios, pues emplearán el dinero conseguido para este fin. De esta forma, han salido a Bolsa SOCIMIS que, por ejemplo, han captado 400 millones de euros, pero que no tienen ningún activo inmobiliario, pues los van comprando tras su constitución. En las últimas semanas las SOCIMIS se han movido bastante comprando edificios, centros comerciales, etc. sin embargo, una gran parte del dinero que captaron sigue sin ser invertido.

El motivo por el que no he invertido todavía en ninguna SOCIMI es que no se qué van a hacer, en qué van a invertir, y que harán una vez hayan adquirido los diferentes inmuebles. Por ejemplo, si miramos un REIT, podemos ver qué activos inmobiliarios tiene, qué ocupación tienen, dónde están, cual es su ocupación, si son de uso comercial, industrial, etc. Con las SOCIMIS tenemos un plan de lo que quieren hacer, e incluso, podemos ver lo que hicieron sus gestores en el pasado (que tampoco me entusiasma) pero no tenemos hechos, más allá de las últimas compras.

Cuándo invertiré en SOCIMIS

Como decía, las SOCIMIS me parecen una buena idea de inversión, pero no tengo ninguna prisa en entrar. Es posible que quien compre ahora tenga un potencial de revalorización mayor (e incluso deseo que así sea y que quien esté dentro gane dinero) pero yo prefiero tener una seguridad mayor antes de invertir. Tendré algo más de seguridad en las SOCIMIS cuando hayan invertido la mayor parte de su dinero y vea qué han comprado, cuando  pueda mirar los edificios, locales, garajes… que hayan comprando y tratar de determinar si en una buena inversión o no y las rentabilidades que obtiene, cuando pueda ver la gestión de sus inversiones y si baja la ocupación de sus edificios, se mantiene o sube, cuando tenga la certeza si se van a centrar en un sector en concreto (ej. sanidad, centros comerciales…) o si se van a centrar en un área geográfica. Sí, en los documentos de salida a Bolsa las SOCIMIS explican sus intenciones, pero no es lo mismo un plan que llevarlo a cabo, y yo prefiero esperar mientras sigo sus pasos.

invertir en acciones de Socimis en España

Es cierto que gente como Bestinver o George Soros han invertido en SOCIMIS, y eso es una buena señal, pero tampoco creo que el mercado inmobiliario esté como para entrar corriendo para coger un tren que se escapa. Es más, incluso aunque así fuera, me lo tomaría con calma y esperaría un tiempo para ver por dónde van los tiros entre las SOCIMIS españolas.

Conclusión:

Aunque me guste la idea de las SOCIMIS, hasta que no se hayan definido claramente y tengan algo más de recorrido, seguiré esperando y no compraré acciones por ahora.

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9 Comments

  1. Hola Lancastergate,

    Un post muy bueno como de costumbre. Yo también estoy interesado en la actividad inmobiliaria, pero al no estar en mi “circulo” lo suelo dejar en segundo plano.

    Por si es de tu interés te dejo dos enlaces de la recuperación inmobiliaria en España (el reloj inmobiliario) extraídos del informe mensual de La Caixa Octubre 2013 y Mayo 2014, que tal vez te sean de utilidad.

    Ahora mismo nos encontramos en años de estabilización, que no de expansión, por lo que puedes tomar la decisión de inversión con calma.

    Octubre 2013, Ver: Página 27

    http://lacaixaresearch.com/documents/10180/55077/201310_esp.pdf/f2702f33-8756-4d88-85bd-e92c55185ad7

    Mayo 2014, Ver: Página 27

    http://lacaixaresearch.com/documents/10180/361150/IM+379+Mayo+CAST+OK.pdf/372d3821-b0df-4aa6-872e-7b8e026db6f8

    El tema se trata en la pág. 27 en ambos informes.

    Un placer leerte Lancastergate

    • Gracias Vincent Loup.

      Son muy útiles los documentos que adjuntas. Coincido bastante con su visión sobre la fase en la que estamos y es un argumento más para pensar que no hay prisa por entrar. Yo, por ahora, prefiero esperar.

      Saludos.

  2. No creo tampoco que sea el momento de invertir en SOCIMIS, veo y oigo mucho ruido, e incluso me temo que algunas sean para hacer caja de inmuebles que de otra manera no podrian sacar provecho. Bajo mi punto de vista, creo que hay, en estos momentos demasiadas socimis, y creo tambien que algunas acabaran desaparenciendo o absorviran unas a otras. Ademas, visto lo visto entre nuestros queridos politicos, mañana te cambian la legislacion y te quedas con el culo al aire, perdon por la expresion.

    Yo estoy invertido en REIT’S (HCP, OHI, O y ARCP (esta esta naciendo y he depositado una pequeñisima parte de mi cartera)), y creo que es una buena opcion, pero en España, mientras que la mentalidad de politicos y sociedad no cambie no me meto.

    Solo haria una excepcion, que Amancio Ortega sacara su inmobiliaria y su free float fuera mas de un 30%.

    Saludos

    • Otro motivo más para tomarse con calma lo de entrar en SOCIMIS. Como dices, en España entre pillos anda el juego, y hasta que no haya señales claras de que las SOCIMIS pretenden beneficiar a los accionistas y que, además de pretenderlo, son capaces de gestionar de forma que así sea, creo que es mejor esperar.

      Los REITs que llevas me gustan bastante y, en general, son un ejemplo de cosas bien hechas y cuidado del accinostas. ARCP no la conocía. La he mirado por encima y he visto que tiene una rentabilidad por dividendo muy alta y que cotiza bastante más barata que las demás. Según he visto, ha hecho comprar muy grandes y el mercado tiene medio. La miraré con calma.

      Saludos.

  3. Yo sí que he invertido ya en Lar y en Hispania. Voy a largo plazo y no tengo prisa. Me parece bien argumentada tu postura, sin embargo, ¿no crees que con las últimas caídas se puede considerar que ya tienen valor? Al fin y al cabo si casi todo está en liquidez y salieron a cotizar a 10€, comprarlas a ahora mismo a 9€ es comprar duros a cuatro pesetas.

    • Si se va a largo plazo no hay mucho problema. Ahora mismo estamos en una fase de estabilización por lo que si se tienen buenos conocimientos de la materia no hay problema alguno en realizar una buena inversión.

      El tren empieza a salir ahora, pero aun hay tiempo para quien quiera cogerlo más adelante.

      Un saludo sabiopelotas

    • Me alegra leerte por aquí, Sabiopelotas.

      Coincido con Vicent Loup en que a largo plazo, no debería haber problema. Sin embargo, aunque como dices cotizan con algo de descuento, prefiero entrar aunque el descuento haya desaparecido, pero esté seguro que son capaces de crear valor.

      Por hacer una suposición, si dentro de un tiempo tienen un valor de 12 euros (es decir, han creado valor) y cotizan a 13, y tengo claro que gracias a los inmuebles que tienen, a la gestión de la directiva, etc. la empresa seguirá creando valor, entraré.

      Por decirlo con otras palabras: ahora tenemos algo de margen con respecto al valor, pero, para mí, el margen no es suficiente con respecto a la incertidumbre de no saber donde se va a invertir el dinero y cómo se van a gestionar estas inversiones, pues son empresas que parten de cero. Quiero entrar en alguna SOCIMI, pero hasta que no vea que han invertido bien y que están gestionando bien, prefiero esperar.

      Saludos.

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